Avis d’ACTEVI sur le projet Issy Cœur de Ville

Posté par touchepasamonciel le 8 juillet 2018

 Ce projet d’aménagement se veut être un exemple de projet de densification dans un centre ville bien desservi. L’objectif clairement défini est «  la réalisation d’un quartier agréable à vivre » où l’on veut « combiner densité urbaine et ouverture par « paysagement  et végétalisation denses », l’idée étant « d’assurer une continuité urbaine », notamment en ce qui concerne « la morphologie du bâti dont forme et gabarit seraient analogues aux îlots voisins. »

 Mais reconnait le promoteur un peu plus loin : « le projet crée une certaine émergence de volume et de hauteur par rapport à ceux qui existent déjà sur le site. Elles sont relativement peu importantes et le site est localisé en secteur urbain dense. De ce fait, on ne constate pas d’incidence sensible sur le grand paysage. »…

 Mais entre l’état antérieur et le projet, l’élévation des hauteurs d’immeubles rue Horace Vernet varie de + 6,50 m à + 15,30 m.

 Le projet comprend 40 953 m2 de logements en 5 bâtiments, 40 874 m2 de bureaux en trois bâtiments, 17 028 m2 de commerces dont les cinémas, 6 276 m2 d’équipements publics, soit plus de 105 000 m2 de surface globale.

 Il sera créé 627 logements dont 156 logements sociaux et 83 logements seniors. « L’impact est positif, cohérent avec les souhaits de densification des lois d’urbanisme récentes et cohérent avec la localisation en centre ville à proximité des transports en commun »

 Le promoteur évalue à 3 554 personnes le nombre de salariés travaillant dans les bureaux et 223 emplois créés entre commerces, écoles, crèche et cinémas.

 Le site accueillait 1 850 personnes dans 42 300 m2 de surfaces de plancher de bureaux et locaux techniques. Le projet prévoit l’accueil de 18 700 personnes en semaine et 20 000 le samedi, soit une augmentation très importante, qui sera fonction du pouvoir d’attraction de ce secteur.

 

 Les contraintes du site sont fortes

 Un site pollué qui doit être désamianté, dont la moitié est en zone inondable, même si le PPRI ne prend en compte que le nord du site

La ligne de métro n° 12 est une source de vibration potentielle

 

  Les nuisances pour les riverains sont importantes

*pertes d’ensoleillement

Les pertes d’ensoleillement des riverains sont importantes,   jusqu’à    1 000 ou 1 200 h d’ensoleillement par an perdues par rapport à la situation actuelle. La rue Victor Hugo est particulièrement touchée.

Le promoteur conclut « Cet effet négatif du projet peut être relativisé par le fait qu’il est inévitable et contrebalancé : inévitable du fait de la densification qui apporte une amélioration notable du fonctionnement urbain, du paysage, de l’attractivité du secteur… et il concrétise des objectifs de consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain »…

Les riverains apprécieront.

 

*Ventements

Les vents d’ouest (Les plus fréquents) provoquent des zones d’inconfort.

 

*le bruit, notamment le système froid

Il ne fonctionne que 150 heures dans l’année. Le bruit peut atteindre 82,2 dBA rue Horace Vernet. Il est prévu la pose de silencieux et d’écrans acoustiques. Après traitement acoustique, la rue Horace Vernet supportera 34 dBA le jour et 29 dBA la nuit alors que l’objectif était de descendre à 44 dBA le jour et 32 dBA  la nuit…

Donc, selon le promoteur, tout va bien

 

*l’augmentation du trafic et difficulté de circulation

Il est prévu 1.096 places de stationnement vélos, 960 places  de stationnement autos avec un grand parking de 884 places dont 241 à 342 réservées aux commerces. Les entrées et sorties se feront rue Victor Hugo et rue Horace Vernet. S’y ajoute un parking dans le bâtiment B1 de 76 places. 434 places de parking sont équipées pour les voitures électriques.

Enfin 88 places sont réservées aux motos. Leur accès sera le même que celui des voitures.

Les accès livraisons se feront par l’extérieur. 5 places de stationnement sont prévues dont 3 rue Horace Vernet. Réservées le matin aux livraisons, ces places seront accessibles à tous les véhicules l’après midi.. ;

L’augmentation de trafic du fait des livraisons est évaluée à 240 % rue Horace Vernet et 96 % rue Victor Hugo…

Les livraisons pourraient être de 68 à 71 livraisons/jour. Elles ne sont pas comptées dans les hypothèses de trafic. Il est demandé 30 à 40 m de linéaire livraison répartis entre la rue Victor Hugo et la  Vernet.

Pour pallier l’augmentation du trafic rue Horace Vernet et avenue de la République, le promoteur propose une limitation de la vitesse, des ralentisseurs  (l’enrobé non bruyant serait inefficace p. 495). Ces mesures sont du ressort de la ville…

L’impact du projet sur la circulation routière est fort. Au Nord, le carrefour Victor Hugo est très chargé. La capacité utilisée est déjà proche du maximum. Le carrefour est saturé aux heures de pointe.

Au carrefour de la Mairie, la capacité utilisée varie entre 60 et 80 %.

En semaine le facteur d’accroissement du trafic se situe entre 1,4 et 2,1.

L’impact sur les transports en commun est sensible. Les hypothèses de fonctionnement du GPE sont faites sur 2030.

 

*La qualité de l’air est affectée.

Le projet à l’évidence augmente le trafic : « le site est impacté par la pollution atmosphérique urbaine, au même niveau qu’une zone en centre ville de Paris (sauf NO2 –dioxyde d’azote- qui est moindre). »

Le promoteur compte sur le passage du diesel à l’électrique et sur les restrictions de circulation (circulation alternée et circulation différenciée) en région parisienne.

*Mais, selon le promoteur, la santé n’est pas affectée car dans le projet il est prévu la suppression de l’amiante et les sols sont dépollués…

En outre le fluide frigorigène serait sans risque en principe même si l’eau souterraine dépasse parfois la norme de potabilité

Mais crèche et école sont loin de cette nappe.

 

*Le bruit : il s’élèverait de 5 dBA le jour et 3 dBA la nuit qui sont les valeurs admissibles. Elles seront respectées. Mais ces  valeurs ne tiennent pas compte de l’activité professionnelle.

Conclusion incantatoire : tout va bien, selon le promoteur, concernant les nuisances

 

Connexion avec la ville

Elle est assurée par des passages piétons

Les accès piétons sont la suite des rues extérieures. L’accès des immeubles se fait par l’extérieur

-> d’où l’importance d’avoir de larges trottoirs, absents dans cette étude d’impact

Les commerces ne sont accessibles que par le mail intérieur. Les équipements publics sont accessibles de l’extérieur. Aucun commerce en pied d’immeuble rues du Gen. Leclerc, H. Vernet, V. Hugo et République, en contradiction avec les résultats de l’enquête menée par ACTEVI (http://touchepasamonciel.unblog.fr/enquete-actevi-sur-le-centre-ville-dissy/) et ceux des conversations citoyennes organisées ultérieurement par la ville : la connexion avec la ville n’est pas assurée.

*L’aile Est, le long de la rue Victor Hugo est en retrait de 7 m par rapport à la limite de propriété, permettant ainsi la mise en place d’un alignement d’arbres souhaité par la ville dans la partie sud de la rue Victor Hugo. L’aile Nord s’aligne sur la limite de propriété.

Du fait de la disparition de la servitude de reculement, la rue du Général Leclerc devient un couloir. L’étude d’impact n’étudie pas cette rue. La ville a-t-elle prévu les largeurs de trottoirs nécessaires à l’augmentation de la circulation piétonne ? Le même problème se pose pour la rue Victor Hugo. Systématiquement la distance entre le bâti et la limite de propriété est diminuée dans le projet.

Cette grande quantité de bureaux additionnels en plein centre ville est disproportionnée, sachant le nombre de m2 de bureaux vides en Ile de France. L’immeuble B1 est inacceptable en l’état, courant sur toute la longueur entre le Rd Point V. Hugo et la rue H. Vernet, sans aucune ouverture sur la ville.

 

Les difficultés liées au projet

*La quasi-totalité du site est installée sur une dalle de béton. De ce fait, peu d’espaces de pleine terre sont disponibles.

Le risque est l’absence d’infiltration des eaux ruisselées. Mais grâce aux toitures végétalisées, le coefficient d’imperméabilisation est réduit de 93 % à 57 %.

Les sous sols réduisent le risque d’inondations.

La gestion des eaux résiduelles dans les sous-sols se fera par pompage et vidage dans le réseau public.

* Il est prévu une recherche de gîte de géothermie à basse température. Il y a un risque d’acidification de l’eau par le produit ajouté pour aider le forage. En phase définitive les nuisances sonores seront quasi nulles. La géothermie couvrira plus de 70 % des besoins.

 

* Installation classée pour la protection de l’environnement

Il s’agît de fluide frigorigène pour thermofrigopompes ou pompes à chaleur. Il est fait usage d’huile de lubrification et d’inhibiteur de corrosion qui contient du sulfate de zinc. Les risques sont les fuites, le problème d’intoxication, le bruit, l’effet sur l’eau, sur l’air, les odeurs et les vibrations.

 

Paysagement et Végétalisation

Mais où sont les espaces verts de pleine terre ?

« La surface pouvant accueillir de la végétation atteint plus de 1,45 ha soit plus que la part détruite… »

La biodiversité est préservée par la végétalisation des toitures et façades, le choix d’essences locales, l’installation de refuges pour la faune, une limitation de la pollution lumineuse.

En phase travaux, l’apport de terres extérieures sera vérifié sans rhizomes .

Mais les surfaces de pleine terre sont insignifiantes. Il est prévu 50 arbres à grand développement, mais en mottes grillagées, régulièrement transplantées.

La quasi-totalité du site est installée sur une dalle de béton. De ce fait, peu d’espaces  de pleine terre sont disponibles.

Questions

Comment imposer la verdure sur les terrasses privatives ?

Les toitures sont largement végétalisées : comment maintenir cette végétalisation ?

 

Un chantier de travaux lourd et bruyant qui se cumulera avec les autres chantiers en cours dans la ville

L’impact cumulé des travaux dans la ZAC cœur de ville, la ZAC Léon Blum et le GPE sera important : 345 camions/jour se décomposant comme suit :

GPE                                    37

Léon Blum                      150

Cœur de ville                 158  

Sur le site de l’ex- CNET, la durée de construction serait de 36 mois ; Il est prévu 8 grues sur site et d’importantes nuisances sonores. Les engins extracteurs sont bruyants :

*engins de chantier 80 à100 dBA

*engins de transport 80 à 95 dBA

1 500 personnes travailleront sur le chantier

Les bruits seront interdits entre 22 h et 7 h en semaine, entre 20 h et 8 h le samedi et entièrement les dimanches et jours fériés.

Entre 200 et 1 500 compagnons œuvreront durant les 36 mois. Le promoteur y voit une incidence très positive du projet.

Les forages pour la géothermie seront très bruyants :

*50 dB à 250  m de l’atelier  

*40 dB à 600 m

 

 Conclusion

Le projet a pour objectif de « revitaliser, d’augmenter l’attractivité du centre ville, de contribuer à l’animation commerciale du secteur et de répondre à une exigence résidentielle ».

 L’ouverture se fait par quelques voies piétonnes. Pour le reste, on compte sur le pouvoir d’attraction des commerces. Cet espace saura t-il s’ouvrir sur la ville ? Rien n’est moins sûr.

 Le projet paysager est peu convaincant. « La forte végétalisation du site permet également d’absorber  les petites pluies. » On prend bonne note. Et qu’en est-il des pluies importantes ?

Les nuisances sont importantes, pour les riverains et pour les isséens.

 Quel est l’intérêt de ce projet en dehors de la densification ?

 Or celle-ci est désormais mise en cause dans ses effets négatifs sur la santé de l’être humain, sans parler de la qualité de vie de la population.

 Pour toutes ces raisons ACTEVI émet un avis extrêmement réservé sur le projet soumis à l’enquête publique  et affirme qu’il y avait certainement la possibilité d’un projet alternatif, autre qu’une friche, comme a osé le présenter le promoteur.

3 Réponses à “Avis d’ACTEVI sur le projet Issy Cœur de Ville”

  1. Jean Marc Brison dit :

    ISSY CŒUR DE VILLE
    LA DERNIERE OPPORUNITE : UN MYTHE RATE !

    - Piqûre de rappel
    Un îlot de 3,1 ha, situé en plein centre ville, propriété de la Caisse des Dépôts et Consignation ; occupé par le CNET devenu Orange Labs, puis cédé au promoteur actuel (Altarea Cogédim) en 2014 ; faisant l’objet d’un projet méconnu du public à ce moment là, mais déjà dans les tuyaux puisqu’il a nécessité en 2014 la modification N°2 du PLU (Plan Local d’Urbanisme), soumise à l’enquête publique sur le secteur UFc du centre ville (requalification de l’îlot de l’ex-CNET)

    - Les isséens : que désirent-ils exactement ?
    En 2012, l’association ACTEVI (Action Citoyenne pour les Transports et l’Environnement dans la Ville d’Issy) décide d’organiser un sondage auprès de la population, sondage qui a remporté un vif succès puisque 750 personnes y ont répondu.
    Leurs souhaits : Créer un véritable centre ville vivant et attrayant, ouvert sur la ville, avec beaucoup de commerces en pieds d’immeubles, des restaurants, salle de sport, cinéma, aire de jeux pour enfants, kiosque à musique, espaces verts, salles de réunions, ateliers d’art et d’exposition… en fait, un centre ville lieu d’échange culturel et artisanal. Les isséens souhaitaient une liaison entre Mairie d’Issy et Corentin Celton, avec des commerces en pieds d’immeubles, sur les rues existantes, notamment rue du Général Leclerc, quelque soit le projet.

    En 2013, la municipalité lance « les conversations citoyennes ». Les isséens se sont prononcés de la même façon, avec les mêmes souhaits que ceux relevés dans l’enquête menée par ACTEVI.

    En 2014, pourquoi une enquête sur l’îlot cœur de ville ? déjà à cette époque ACTEVI, dont je fus le président, avait alerté « Le projet fait la part belle aux m² de bureaux alors que les participants aux « conversations citoyennes » (page 9 de la N.E n°2) avaient exprimé leurs souhaits de privilégier logements, commerces, espaces verts et équipements publics ».

    Cette enquête publique a pour but essentiel de modifier les hauteurs, les servitudes de reculement et les alignements du bâti par rapport à la grille existante.

    Ainsi le futur promoteur pourra densifier davantage en usant de la célèbre phrase slogan : « éviter l’étalement urbain, construire en élévation et garder de l’espace au sol ».

    Donc : passer de 12,5m de haut actuellement à 26 m, voire 32 m dans certains endroits !
    C’est énorme ! 14 m à 20 m de plus !

    Aussi, dans certaines mesures et contraintes, d’après le commissaire enquêteur de cette modification du PLU, il faudra tenir compte pour les immeubles entourant l’îlot d’un épannelage étudié avec l’architecte, de façon à éviter des murs abruptes, très hauts.
    Il avait également été demandé de réserver une grande partie d’espaces verts pleine terre avec plantation de grands arbres, et de prévoir des trottoirs suffisamment larges, de 3m à 5 m de façon à permettre le croisement de 2 poussettes ou fauteuils roulants.
    Et enfin, lorsque l’on prétend libérer de l’espace au sol, il serait agréable que le bâti ne soit pas au raz de la grille, qu’un espace de végétation soit prévu entre la limite du trottoir et le bâti (ex. Immeuble Orange Labs à Bagneux : les extérieurs sont très bien conçus).

    En 2015 la ville a lancé une révision générale de son PLU devenu désuet. Nouvelle enquête publique. A ce moment, il était de nouveau opportun de donner son avis sur l’ensemble du PLU, mais aussi de porter l’accent sur le cœur de ville où déjà les hauteurs avaient été augmentées, pour ce projet toujours méconnu du public (zone UFc) – passant de 12,5 m à 26 m, voire 32 m !

    En 2016, nous avons enfin pris connaissance dudit projet, par hasard, dans une brochure. Il paraissait alléchant : images en 3D représentant immeubles d’habitation, restaurants, terrasses sur espaces verts et arbres plantés, commerces en pieds d’immeuble, toitures végétalisées, promenades dans les rue intérieures, bref, le rêve ! On s’y croyait ! C’était unanime, le projet plaisait à beaucoup de gens, on avait l’impression que la population avait été écoutée.

    Malheureusement, aujourd’hui, tous les espoirs sont déçus… Désillusion totale quand on regarde le projet et l’étude d’impact (700 pages…). Un mythe raté !

    Que ressort-il de cette nouvelle enquête publique du 11/06 au 13/07/2018, pendant les vacances

    Dans l’étude d’impact, lue en diagonale par beaucoup (car indigeste de par ses 700 pages), et approfondie par d’autres, on peut noter certains points importants :

    -Les avis des autorités consultées :
    L’OMS (Organisation Mondiale de la Santé) sur les nuisances apportées pendant les travaux, durant 36 mois, sonores, bruyants, dégageant beaucoup de pollution, mais aussi sur le long terme, avec une circulation dense (véhicules particuliers des habitants et des visiteurs des commerces, livraisons quotidiennes) générant bruit et pollution.

    L’ARS (Agence Régionale de Santé) qui a un rôle régional et qui doit faire remonter auprès des pouvoirs publics les nuisances futures et conséquences sur la santé

    Et surtout l’autorité environnementale le CGEDD (Conseil Général de l’Environnement et de Développement Durable), qui a pouvoir en haut lieu de signaler toutes les anomalies techniques, architecturales etc., un pouvoir de décision et d’évocation auprès des pouvoirs publics, jusqu’au Préfet de région et le Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire (MTES).

    Un organisme public qui n’est jamais consulté, Ile de France Mobilité (ancien STIF), pourtant très important, surtout dans cette étude où les problèmes de transports sont évoqués (ligne 12, RER C, T2, bus, ligne 15). Mais pour la ligne 12 et le RER C, on fonctionnera avec l’existant, on verra bien après !

    Or ces lignes sont vétustes et surchargées, avec des fréquences très mal adaptées (lignes 12) et pour le RER C de très nombreux problèmes techniques, et pannes. Ce n’est pas de cette façon que l’on encouragera les usagers à prendre les transports en commun. De ce fait, les gens préfèrent prendre leur voiture, engendrant embouteillages, bruit et pollution…

    Aujourd’hui (juillet 2018), qu’en est-il du projet « cœur de ville » à Issy ?

    C’est devenu une « forteresse » repliée sur elle-même, au lieu du projet initial qui semblait refléter le souhait de tous : un cœur de ville ouvert sur le ville.

    Un leurre total ! la seule opportunité restante à Issy les Moulineaux s’envole après tant de travail et de suggestions faits par les Isséens appuyés par les associations, depuis ces 10 dernières années.

    Résumons :
    40.953 m2 de logements (627 logements) 428 places de parking
    40.874 m2 de bureaux 291 places de parking

    Pourquoi créer encore des bureaux alors qu’il y en a tellement de non occupés ?
    L’étude d’impact explique que l’îlot est extrêmement bien desservi par les transports en commun. Alors pourquoi ne pas appliquer pour ces bureaux, le « zéro parking » comme dans la tour Foster à Londres ? Cela générerait moins de pollution et moins d’encombrement.

    Voilà une occasion supplémentaire de moderniser la ligne 12 du métro, dont la fréquentation s’alourdit de plus en plus avec la densification galopante (et la future tour Triangle à 2 stations de métro, porte de Versailles). Il y a longtemps déjà que le STIF (Ile de France Mobilité) en concordance avec la RATP, aurait dû étudier cette modernisation et concevoir une ligne rapide et silencieuse.

    3.554 salariés dans les bureaux. Le projet prévoit 18.700 passages/jour en semaine et 20.000 le samedi. Comment ces gens vont-ils se déplacer ? Il est évident que cette affluence va engendrer beaucoup de nuisances au quotidien : bruit, pollution pour tous. Embouteillages pour ceux qui prendront leur véhicule.

    Quelles vont être les principales victimes dans tout le secteur du centre ville et autour de l’îlot cœur de ville ? : les rues Horace Vernet et Victor Hugo. Elles vont perdre jusqu’à 65 % d’ensoleillement si l’épannelage n’est pas revu et elles vont connaître beaucoup de nuisances sonores, avec la circulation, les livraisons polluantes et émettant des gaz à effet de serre, les entrées et sorties de parking ! Ces nuisances seront au quotidien et intenses durant les 3 années de travaux !

    Des enjeux très importants : les acteurs, les décisions, le permis de construire.

    En attendant la décision finale, ce sont les commissaires enquêteurs qui vont se prononcer, et, s’ils donnent un avis favorable, la municipalité pourra valider le permis de construire.

    Dans la majorité des enquêtes publiques, les commissaires enquêteurs donnent un avis favorable, émettant quelques recommandations et peu ou pas de réserves, réserves qui doivent être levées pour que le P.C. puisse être validé par la ville.

    A mon avis, pour ce projet, il doit y avoir beaucoup de réserves, voire même un refus (avis défavorable) s’il existe encore aujourd’hui un peu d’humanité chez nos acteurs.

    Quant au promoteur, l’intérêt financier passe avant tout ! Mais il n’a jamais été interdit qu’un promoteur dépose un projet avec alternative, soit 2 conceptions d’architectes différents !

    Quant à la municipalité, elle tire son épingle du jeu avec la réalisation d’une crèche, d’une petite école, une salle de gym en sous sols et quelques logements dits sociaux (ILM et non HLM). Mais elle procède toujours de la même façon, des projets au coup par coup (projets tiroirs) sans cohérence avec l’existant et sans se projeter dans un urbanisme équilibré sur le long terme. Et comme elle a le pouvoir de valider le P.C., il lui appartient aussi de demander des modifications, de façon à ne pas pénaliser ses électeurs.

    Conclusion
    Madame, Messieurs les commissaires enquêteurs, en votre âme et conscience, je vous demande de bien approfondir vos recherches, de bien peser le positif et le négatifs, et de bien prendre en compte les avis des citoyens avant de vous prononcer.

    L’enjeu est très important pour les isséens qui n’ont jamais eu de véritable centre ville ouvert sur la ville, et qui n’en n’auront pas plus si par malheur le projet présenté était mis en œuvre en l’état.

    Jean Marc Brison
    Isséen depuis 30 ans
    President d’ACTEVI de 2006 à 2012

  2. Benoit dit :

    Bonjour, les ventes soi-disant privées destinées aux issiens ont démarrés aujourd’hui, l’appartement T3 est 1 millions et plus.J’ai tous compris pourquoi la mairie a insisté sur la réalisation de ce projet. C’est l’argent qui décide et non pas le bien être de l’habitant

  3. Loco dit :

    Une bonne heure et demi d’attente pour vous donner le droit d’aller voir la maquette et ensuite vous prendre une bonne douche glacée….
    Et le site est protégé par une armée de vigiles, des fois que les gens se battent pour entrer…
    Pauvres isséens qui croyaient qu’on leur allait leur faire une fleur… En fait, la mairie ne privilégie que les ultra riches. C’est ça la démocratie à la mode d’Issy

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