Avis d’ACTEVI sur la modification N°1 du PLU approuvé le 17 décembre 2015

Que dire de l’enquête publique en cours ?

Selon la présentation, les objectifs de la modification « sont de permettre la mise en œuvre des ZAC récemment crées et en cours de réalisation sur le territoire (zone UA du PLU) et d’améliorer la compréhension de certaines règles en ajustant leur rédaction… »

L’enquête publique en cours sur la révision du PLU, pourtant approuvée récemment en décembre 2015, apporte des modifications non négligeables des conditions d’urbanisation de la ville, dans le sens d’une plus grande densification.

Les modifications les plus spectaculaires concernent la ZAC Léon Blum. Deux tours « signal »  de 80 m sont prévues  sur la place Léon Blum, des tours de plus de 50 m dans l’îlot F (dans le prolongement de l’avenue de Verdun).

Il s’agît de tours de logements, avec une part de logements sociaux, qui répondent apparemment aux besoins de la population. Les isséens cependant, tant dans l’enquête faite par ACTEVI que lors des conversations citoyennes initiées par la municipalité, s’étaient prononcés très clairement contre les immeubles de grande hauteur.

 Les modifications les plus spectaculaires concernent la ZAC Léon Blum

 L’offre de logements sur l’ilot A (secteur Aristide Briand) est presque triplée.

Le mail piéton traversant serait remplacé, semble-t-il, par des « traversées piétonnes et paysagères » prévues dans l’autre sens (à angle droit). Mais en contrepartie, des dépassements de la hauteur maximum de 5  à 9 m sont autorisés sur certains bâtiments (la hauteur spécifique est normalement de 28 m).

Et l’on constate la suppression de la vue prévue par les orientations d’aménagement et de programmation dans l’ilot Aristide Briand vers la place de la gare du Grand Paris Express. On peut penser que c’est la conséquence de la densification de l’ilot.

Cette densification est renforcée par d’autres règles : Pour la prise en compte de l’évolution des projets de ZAC, dans la zone UAb correspondant à la ZAC Léon Blum, la limite aux saillies autorisées sur reculement sera l’alignement et non plus 1,50m de profondeur.

  Les modifications de l’ilot F sont les plus spectaculaires : la hauteur maximum des constructions sur la place Léon Blum passe de 50 à 80 m, soit une augmentation de plus de la moitié « Ainsi, une hauteur maximale des constructions à 80 m permettrait d’assurer des silhouettes de bâtiments élégantes et élancées et une forte qualité architecturale au niveau des appartements. Enfin, la hauteur supplémentaire permettra d’accrocher des vues exceptionnelles sur la ville et le grand paysage. »

 C’est oublier le coût des charges des immeubles de grande hauteur pour les habitants :

-       Jusqu’à un tiers de chaque niveau est réservé aux câblages, ascenseurs, escaliers et espaces nécessaires à la sécurité. Les charges comprennent en outre la rémunération de pompiers en permanence, et la gestion de réserves     d’eau, sous forme de piscine au dernier étage ou autres…

-       On sait que l’entretien est très onéreux 

-       Les tours à la Défense ont montré qu’elles vieillissaient mal.

La tour est-elle l’architecture à privilégier surtout pour des logements sociaux ?

Au regard de ces contraintes, la justification de ces constructions parait peu raisonnable et même un peu futile. Et, comme il a été rappelé ci-dessus, lors de la concertation engagée par ACTEVI, mais aussi par la mairie, les isséens se sont prononcés en majorité contre les tours.

  Par ailleurs, la DGAC a-t-elle été avertie de ce changement de hauteur ?

 

En ce qui concerne la ZAC cœur de ville : 

Le seul changement explicité dans la présentation de ce cœur de ville concerne la taille du groupe scolaire qui passe de 8 à 10 classes.

Mais d’autres changements sont induits par les modifications du rapport de présentation, le règlement écrit et le règlement graphique. La voie prolongeant le rue Hoche semble abandonnée.

Ce projet  est toujours présenté comme offrant un parc urbain de 13 000 m2 alors que l’on sait que 4 000 m2 seulement seront accessibles aux isséens, le surplus correspondant à des terrasses privatives et peut-être à des alignements d’arbres.

Enfin, ACTEVI propose de déplacer la sortie de parking prévue rue du Général Leclerc. Elle pourrait  être un obstacle, gênant la liaison mairie d’Issy-Corentin-Celton annoncée comme l’un des objectifs majeurs de la ZAC Cœur de ville, et la continuité des commerces prévus sur cet axe.

 

 Les modifications du rapport de présentation apportent des précisions intéressantes et peu explicites sur les périmètres de hauteur spécifique

Rappel des dispositions actuelles : « Dans ces périmètres, les règles d’emprise au sol ou les pourcentages d’espaces verts à végétaliser ne sont pas définis, afin de pouvoir gérer au mieux l’aménagement de ces secteurs… Ces secteurs correspondent aux hauteurs projetées pour les ZAC Léon Blum, Pont d’Issy et Cœur de ville ainsi qu’aux hauteurs existantes ou à harmoniser dans les secteurs du quai des Chartreux, de l’église Saint Etienne, de la rue de l’Egalité et de la rue Gabriel Péri… »

Les nouvelles dispositions prévoient des hauteurs de 80 m et non plus de 50 pour les bâtiments « signal » de la place Léon Blum et des augmentations de hauteur plus modérées dans le secteur Aristide Briand.

Et on s’interroge sur ce qu’il peut advenir dans les autres secteurs.

Rappelons notamment une information donnée au conseil municipal dans sa séance du 29 septembre 2016 : pour lui permettre d’engager des travaux de  rénovation, notamment dans la chapelle, le séminaire céderait par bail emphytéotique de 99 ans le domaine, communément appelé « la Solitude » qu’il possède rue Minard, à la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris associée à l’école Ferrandi. L’idée est de réaliser un complexe hôtelier 4 étoiles de 75 chambres. L’école Ferrandi apporte son savoir-faire et sa réputation dans le domaine de la gastronomie et de la restauration.

Mais il n’y a aucune précision sur la hauteur et l’importance des constructions prévues. Le projet a été soumis à la commission des sites qui doit rendre son avis.

Il serait dommage que, par leur hauteur, ces constructions dénaturent la perspective de l’église Saint Etienne vue de la rue Minard.

 

 A propos des espaces libres et plantations, des précisions intéressantes figurent dans les changements du règlement écrit : le PLU actuel prévoit que « les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée …cette composition privilégiera les espaces verts d’un seul tenant… »  Les nouvelles dispositions spécifient que ces espaces verts «  peuvent comprendre les cheminements destinés à assurer un mode de circulation doux »

Ces règles ne s’appliquent pas au réseau de transport public du Grand Paris, au fonctionnement de l’activité ferroviaire et aux services publics ou d’intérêt collectif.

La nouvelle rédaction précise « les espaces libres extérieurs des locaux affectés aux services publics ou d’intérêt collectif (cours d’écoles, parvis d’accueil) viennent minorer…la surface des espaces verts de pleine terre …»

Il suffit, dira-t-on, de les remplacer par quelques pots de fleurs et nos enfants bénéficieront de suffisamment de verdure.

 

 Conclusion

Dans un résumé figurant en fin de dossier, de nouveaux motifs sont apportés pour justifier les tours : « Les contraintes techniques liées …à la gare souterraine du Grand Paris …et les objectifs de constructibilité inscrits dans  le programme…nécessitent de porter le plafond de hauteur à 80 m »

« L’augmentation des constructions en hauteur est une réponse aux objectifs de densification du tissu urbain imposé par le SDRIF… »

ACTEVI maintient que l’on peut trouver d’autres moyens de satisfaire les besoins en logements des isséens. En outre ceux-ci ont fait savoir clairement leur opposition aux immeubles de grande hauteur.

Au vu des justifications apportées à cette révision, il est difficile de croire que ces modifications n’étaient pas prévisibles, sinon prévues, dès le PLU approuvé en décembre 2015.